买二手房不同于新房，交易环节涉及产权核查、房屋状况核验、合同条款约定等多个复杂节点，稍有不慎就可能陷入产权纠纷、质量隐患等问题。结合长沙本地的二手房交易规则，从前期看房、中期签约到后期交房，梳理出一套完整的实操注意事项，帮你避开绝大多数交易陷阱。

一、买二手房时要注意什么?

1、查看三书一证一表。

三书一证一表是购入二手房最关键的证件，其中“三书”指的是《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。

2、先验房后签字交费。

一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。

3、签相关合同。

签买卖合同、业主公约、前期物业管理等合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

买二手房时要注意什么  哪些二手房不能买

二、哪些二手房不能买?

1、产权不明确的二手房。

关于产权不明确的二手房是购房者首先要避开的。按照物权法的规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭都应依照法律规定登记，经依法登记，才发生效力;而未经登记的，则不发生效力。因此，在买房前我们就要核对卖家是否具有产权。

物权法和建设部《城市房屋权属登记管理办法》还规定，不动产权属证书是权利人享有物权的证明，是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，是国家对房屋所有权的确认。因此，查明卖方提交的证书的真实性也要放在首位。

2、被查封的二手房。

那被法院、检察院、公安机关、海关等国家机关查封和扣押的房屋，其所有权的转移不得对抗这种公权力。如被执行人无金钱给付能力的，法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施;被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋也是不能买的。

3、违章建筑的二手房。

如果二手房有违建，按照有关规定，在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。

从违章建设人有无土地使用权的角度来讲，违章建筑大体可分为两种情况：一是建造人未合法取得土地使用权就擅自建造房屋;二是在已经取得使用权的土地上，但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。以上这两种情况建设人均不能取得房屋的合法所有权，还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除，因此购房者购买此类房屋是没有任何权利保障。

4、鉴定为危房的二手房。

那房子一旦鉴定为危房，就已经失去了居住的价值和意义，因此购房者在购房时要了解房屋的年龄和结构等情况，做出初步判断房屋是否属于危房。

5、特殊性质的二手房。

相关房产交易是以产权证过户为重点依据的，因此购房者应该警惕特殊性质的二手房。常见的类型有：军队的房子、医院的房子、学校的房子、未满5年的经济适用房、小产权房、法拍房等，这些房子由于其特殊性，交易受到诸多条件的限制，如果购房者了解不多，还是尽量避免购买，以免造成自己的财产损失。

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