“房价” 二字相信大家都不陌生，那在拍地时常常出现的 “楼面价”，相信很多人都会觉得生疏了吧？那么，难题就来了：什么叫楼面价呢？

1、什么叫楼面价？

楼面价是指 土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价一定程度表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率；

规划建筑面积＝土地面积×容积率；容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。

下边我就用一个事例来表明下：

假定一个3000平方米的住宅小区土地价格六百万，建筑容积率为1.8得话，二种方法得到楼面价：

楼面价＝六百万/（3000*1.8）＝1112元／平米。

2、楼面价与房价有什么关系？

一般来说，房价是指 建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价：土地价格＋建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

同时房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由 土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等 10种因素构成的。

在其中，土地花费做为最基础的组成要素，所占占比也是较大的。据测算，土地成本占房产开发成本占比在40％上下，这在其中也要看土地是根据哪些方式取得的，如果是根据市场竞争激烈的竞拍的，那么土地成本有可能占到开发设计成本的60％上下，乃至会更为高。

而楼面价说明了该新项目在市场销售时，企业市场价中所包括的土地成本。这样一来就表明了，由于商住楼的最后市场价包含了楼面价，因此 ，房地产商在拿地的情况下开支的土地价格，就会做为商住楼最后市场价的参照规范之一。

因而针对“楼面价与房价有什么关系”的这个问题，我的答案便是：因为土地成本占了房子成本的三分之一，因而楼面价高，“大部分”也就代表着房价就会较高。

但这只不过是“大部分”，一些房地产商为了更好地尽早盈利，很有可能会依据本身、附近状况作出有效调节。换句话说，楼面价高的房价不一定高，它是需要依据详细情况而视的。