房产抵押贷款是以自有房产作抵押担保，向银行等金融机构申请大额资金的一种融资方式，凭借额度高、利率相对较低的优势，成为许多家庭解决购房、经营等大额资金需求的首选。但这项业务并非有房就能办：申请人既要满足多项硬性条件，也要走完从申请到放款的一整套流程。条件不过关，流程就走不通；流程有疏漏，资金就到不了账。下面从条件限制与办理流程两方面来梳理。

一、房产抵押贷款有什么条件限制

1、年龄限制：年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人;

2、房产评估差异的限制：申请房产抵押贷款时，需要提供评估报告，银行也会指定评估机构重新对拟抵押房产的价值进行评估，若二者出入较大，拒贷可能性大，因为银行认为贷款人有骗贷嫌疑;

3、职业收入不稳定、信用不好，无偿还能力等对贷款的限制：想要拿到高额度贷款，要有相应的收入与之匹配才行。银行一般要求个人月收入是月还款额的两倍，如果贷款人达不到这一标准，无法贷到想要的额度，还可能被拒，因此要注意适当降低贷款额度。虽然有房产保驾护航，贷款申请要容易一些，但这并不是万能的，若你的个人信用有不良记录，同样有被拒贷的风险。

4、银行规定的其它条件限制：权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房、行政划拨土地、减免地价土地)，而又未取得市局同意的;根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的;司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;法律、法规或市政府规定禁止抵押的;除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体用地使用权和依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。

房产抵押贷款有什么条件限制  房产抵押贷款的流程是怎样的？

二、房产抵押贷款的流程

1、提交贷款申请及贷款资料：选中贷款银行后，贷款人要提出贷款申请，然后提交贷款资料，通常需要贷款人及其配偶有效身份证件、户口簿、结婚证;个人收入证明;贷款用途证明或声明;抵押房产权属证明;贷款机构要求的其他文件或资料。

2、等待审核：在贷款人提交了申请抵押贷款的相关资料之后，银行会根据资料对贷款人进行审核，银行会对贷款人之前交上去的基本材料做个初步的审核，看是否符合他们的要求。

4、房产评估：房产抵押贷款到底能贷到多少钱，这是跟房产评估有很大的关系的，一般贷款机构特别是银行都要求到指定或者认可的评估机构进行评估，评估时会收取评估费，一般是千分之三到千分之五左右，不同家收费不一定一样，另外不同地区的收费标准也不一样。

5、签贷款购房合同：抵押贷款的额度确定好了，购房者也具备抵押贷款的资格了，接下来就是签订贷款合同的时候了，贷款机构会根据之前提交的材料和评估报告再次进行审核，审批通过的会和你沟通下贷款额度、利率、期限、还款方式等问题。沟通好之后就可以签合同了。

6、办理抵押登记：由于购房者利用的是房产进行抵押贷款，在签订了抵押贷款合同之后，购房者还要去办理抵押登记，抵押登记是去房屋所在地的房管局办理，需要准备的材料有：申请人身份证明、婚姻状况证明、房屋登记申请书、房屋所有权证或《房地产权证》、国有土地使用证、抵押合同和主债权合同、其他必要材料。

7、放款：跟银行的贷款合同签完了，房产的抵押登记也做好了，接下来就是等待银行放款的时间了，一般银行房款的时间都不会太久，正常情况下等个半个多月，抵押贷款的款项就会下来了。

总的来看，房产抵押贷款"成在条件、顺在流程"：条件层面，年龄、房产评估、收入信用、产权状态环环相扣，任何一项不合规都可能被拒之门外；流程层面，从申请、审核、评估、签约到抵押登记、放款，每一步环环相扣、缺一不可。建议有贷款意向前先对照条件逐项自查，提前备齐资料、理顺流程，在条件完全合规的基础上提交申请，才能提高获批几率、缩短获贷周期，让房产真正发挥出资金杠杆的价值。

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